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房企踩刹车:降杠杆、保利润、求安全

杨静 2020-03-31 08:36:06 来源:时代周报

  “能保持在前5名就好,管理重心一定是利润。”3月27日,融创中国(01918.HK,简称融创)董事长孙宏斌对公司未来销售额和排名给出“佛系”回应。

  他的判断是,2020年和2021年房企在利润上有比较大的压力。

  对此,同一天的业绩会上,旭辉控股(0884.HK,简称旭辉)董事长林中有着更为生动的形容。

  他感慨,房地产在精细化管理程度上远不如制造业,要维持现有的盈利,要像”拧毛巾“一样去降成本,比如销售费用、管理费用以及财务费用等。

  “有些费用大家可能觉得能省的不多,但未来地产这个行业,这些‘苍蝇蚊子’一样的(费用)都是肉。” 林中表示,比如平均融资成本从6%降到5%,就能节省10亿成本。

  “管理层有责任有义务去将公司经营好,降成本增效益,关注的重点不是销售额而是利润。”绿城中国(3900。HK,简称绿城)董事局主席张亚东也在2月23日如此表示。

  不仅仅只是大型房企如融创、中型房企如绿城、旭辉等,愈发多的房企在自家2020年召开的业绩会上,不再强调规模,而是提质增效。

 销售目标“隐没”

  房企不再唯规模论了吗?至少,它们在外部说辞上,已经开始改变。

  截至3月27日,已经发布业绩的房企,对2020年的销售规模增速,给出对折、或个位数、甚至是下调的预期。

  尽管早在2018年当中的一部分就曾提出过放缓增速。但只隔2年不到,急刹车,就踩下了。

  处在机构销售榜单前三位之一的万科(000002.SZ)2019年销售规模仅实现3.9%的增长,达6308.4亿。

  对于2020年的销售目标,这家公司释放的信息仅是,“预测小概率会下调”。

  3月17日的业绩会,万科执行副总裁兼COO张旭高呼“现金为王,手有余粮”是万科活下去的生存法则。

  前三强的另一位选手碧桂园(2007.HK)在3月27日业绩会上依旧对销售目标缄口不语。公司总裁莫斌称,对外不宣布,但对内有目标且也进行分解。

  据公告,碧桂园2019年的权益销售金额5522亿元,同比增10%。增速上是2018年31.25%的“3折”。

  巧合的是,排在前五的融创,今年也加入到不公开新一年具体销售目标的队伍中了。3月27日,公司管理层只称,基于今年8000多亿的可售货值,全年完成6000亿以上销售没问题。

  不过,这家公司权益销售的同比增速,已经从2018年的22。7%下降至2019年的16。71%。

  时代周报记者统计发现,不少前十强房企对于2020年业绩增速的预期,基本设定为个位数。

  即便在今年业绩会上自我定义为有着“强者姿态”的龙湖地产(0960。HK),也将2020年的销售目标定在2600亿,同比约7%的增长,少于2019年约20%增速,也是将近打了“3折”。

  有的房企,已经面临增速乏力的现实。华润置地(1109.HK)今年2425亿销售额对应同比15%的增幅,创下过去5年里销售增幅的新低。而其2020年的销售增幅则打了对折,约8%。

快3正规平台  更甚者例如新城控股(601155.SH)在实现2708亿的销售业绩后,3月27日宣布新一年目标调至2500亿。这也是目前唯一一家下调销售目标的前十强房企。

  不过相比较前十强对2020年业绩个位数的增长预期,有一部分房企选择设定在15%。

  例如,旭辉是2300亿的预期,比2019年的32%下降一半;弘阳的目标是750亿,从2019年71%的增幅调至15%。

  绿城则是希望重资产板块用5年的时间实现控速,到2025年实现3500亿。照此算,平均增速在15%。“房地产要降低对资本的依赖度,5年的时间里一开始可能降不下来,但后面肯定降下来。”张亚东2月23日称。

  净负债率升高

  对销售增速踩下急刹车,或许是房企以时间换空间不得不采用的办法。

  值得注意的是,万科、碧桂园和融创这三家公司,在2015年至2017年就步入爆发式的成长,成为行业头部。万科实现了从2015年的2600亿到2017年的5298亿销售额的跨越;碧桂园则是从1402亿到5508亿;而融创,更是从743亿一跃至3652亿。

  “但接下来短时间内,很难出现2015年至2017年间那样,能够加杠杆做大规模的时机。”3月27日,全国工商联房地产商会理事李骁对时代周报记者称,“因为2018年金融去杠杠开始,资金密集型的房地产已经从被动切换到主动降杠杆的阶段。如若不然很容易有风险。”

  以融创为例,根据2019年年报,该公司的财务杠杆和资金成本还是偏高。

快3正规平台  尽管融创资产负债率保持三年持续降低,时代周报记者的计算发现其净负债率同比则增加23%,达179%,在房企中属于数值较高的一家,杠杆不低。净负债率较为直观体现房企的财务结构,数值越高代表财务杠杆越高。

  现金流方面,融创经营性现金流净额在2018年和2019年持续收缩,分别同比下降30。68%和47。65%。这也代表着公司的销售回款速度放缓,现金偿债能力开始减弱。

  现金短债比方面,该公司处在行业较低的水平,为0.93。

  在业绩发布会上,孙宏斌总结了公司今年要做的3件事:调融资结构、降融资成本;处置一些持有资产;拿地要选对地方、选对时间。他也承认融创因为扩张,在融资成本、销售费用和管理费用上偏高,需要降低。

  事实上,不仅只是融创,目前,房企的净负债率普遍难言乐观。

快3正规平台  根据时代周报记者不完全统计发现,去年,仅有少数房企实现净负债率的下降,比如融信中国(3301。HK)降幅35。47%为69。92%;华润置地下降3。5%为30。3%,龙湖微幅下降1。92%为51。02%。

  而其他多数房企的净负债率同比去年有低至0.2%到高至23%的升高。

  目前,旭辉、弘阳(1996。HK)、中国金茂(0817。HK)、绿城等净资产负债率介于60%--75%之间。处在30%左右属于较低水平的则有中海(0688。HK)、万科、华润(1109。HK)等,新城控股是数值最低的一家为16。36%。

  与此同时,根据财报数据,例如万科、中海(0688。HK)、龙湖和弘阳等房企出现毛利率和净利率的双下滑。

  “没有利润和回款的销售都是耍流氓。”林中在业绩发布当天如此形容。

  寻找避风港

  现在,房企们也已经更加谨慎。

  “年初到现在,我们接待了蛮多企业,他们主动要求被收并购,但是评估过后还没有符合内部要求的,所以还没有成功收购案例。”林中坦言。

  想要收并购的开始谨慎,而已经“买买买”的企业则发出了“卖卖卖”的信号。

  “文旅、商业部分在公司的资产中占比偏大,处置后可优化公司的资产结构。”孙宏斌3月27日称,公司接下来要处置部分持有资产,包括文旅、商业、酒店、主体乐园等。

  而富力地产(2777。HK)则对未来开出“保守的财富管理”策略。3月26日,富力地产董事长李思廉表示,自去年下半年开始,富力就主动将主要精力放在纠正集团财务健康上,减少支出成本的同时,加快销售,放缓拿地,从而逐渐降杠杆。

  从目前的情况来看,一二线和强三线城市,再一次成为房企业绩支撑地和避风港。

  以今年以来拿地总金额仅次于香港置地的绿城为例,公司在2019年新增土储主要集中于杭州、宁波、苏州、西安、合肥、广州等一二线核心城市,可售货值占比达76%;从区域分布看,长三角作为战略重点区域,可售货值占比60%。

  这些重点城市也为绿城带来销售量的提高,2019年绿城合同销售超过100亿的三大城市包括杭州、宁波和北京。

  与绿城2019年销售额相差不大的旭辉也对一二线表示看好。“短期看一线二线强三线的市场表现好过三四线。以往旭辉销售上下半年四六开,今年考虑到疫情三七开。”林中称,通过多元化的拿地,可以降低财务成本。

  体量更小的融信中国,2019年则有81%的土地位于一二线城市。

  “公司从2018年开始就控制拿地降低负债,2019年拿地金额则在2018年的基础上继续收缩。连续两年降杠杆后,公司的负债率出现下降。”融信管理层3月24日称。

快3正规平台  反应在碧桂园2019年的财报上,其在一二线城市新增权益土地金额占比从2018年的40%提升至45%。这使得2019年权益土地成本达到3035元/平方米左右,高出2018年的2203元/平方米。

  对此,碧桂园常务副总裁程光煜业绩会上回应,公司确实略有增加对于一二线城市目标市场的投资,“但公司土地的投资标准一直稳定,是一线到五线均衡布局。”

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